Warszawa, 2016.10.20
Autor: Ryszard Kulczyk – ekonomista i licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomościami.
Temat: Finansowanie nieruchomości w Polsce.
W szerokim ujęciu finansowanie nieruchomości możemy podzielić na:
Finansowanie popytu, tj. ostatecznych odbiorców.
Finansowanie podaży, tj. naszych inwestorów , deweloperów i przedsiębiorców.
Inwestycje w nieruchomości, jako najskuteczniejsza strategia inwestycyjna.
POPYT
Patrząc na historię ostatnich 10 lat w największym boom-ie nieruchomościowym w latach 2005 -2008 cena nieruchomości rosła praktycznie z dnia na dzień, kredyty były udzielane prawie każdemu nawet na 130% LTV czyli z zabezpieczeniem na poziomie 130 % wartości nieruchomości, co dawało możliwość zakupu nieruchomości wraz z pokryciem wszelkich opłat „okołokredytowych”, wyposażenia lokalu i nadal jeszcze zostawała gotówka do dyspozycji kredytobiorcy.
Po załamaniu się rynku w końcówce 2008 r w tej kwestii sporo się zmieniło, banki przestały tak chętnie udzielać kredytów, a kolejne zmiany przepisów doprowadziły do ograniczenia zdolności kredytowej Klienta jak również do konieczności posiadania wkładu własnego. I tak od roku 2014 zgodnie z „Rekomendacją S” wydaną przez KNF z każdym rokiem wkład własny wzrasta o 5%, aż do osiągnięcia poziomu 20%, w roku 2017.
Warto w tym miejscu zaznaczyć, że nie wszystkie wprowadzone regulacje i ograniczenia wpływają na zmniejszenie popytu. Jak zawsze znajdą się wyjątki, dzięki którym mimo iż rekomendacja mówi dziś o wkładzie 15% potrafimy zaoferować kredyty z wkładem 10%, a nawet całkowicie bez niego. To jednak wymaga odpowiedniej wiedzy i właściwego przygotowania zarówno kupującego jak sprzedającego.
Dzisiejszymi odbiorcami w dużej mierze są klienci z wyżu demograficznego lat 80-ych, tzw. „Pokolenie Y”. Jednocześnie statystyki pokazują jak wiele jeszcze jest do zrobienia aby Polska dorównała swoim sąsiadom. Niedobór mieszkań jest naprawdę duży, dzięki czemu popyt rośnie, a przy tym dostępność kredytów i finansowania jest coraz większa.
Wniosek jest jeden – odbiorców końcowych nieruchomości nie brakuje na polskim rynku. Jest też dostępne finansowanie banków komercyjnych, ale również banków spółdzielczych, a nawet przejściowe finansowanie z prywatnych funduszy.
FINANSOWANIE PODAŻY
Tu należy podzielić finansowanie ze względu na wielkość pożyczki, ponieważ pożyczki na kwoty do 6-10 mln udzielane są przez banki detaliczne, a większe pożyczki udzielane są przez banki korporacyjne. W niektórych przypadkach przy większych kwotach banki zmuszone są tworzyć konsorcja – głównie jest to spowodowane zabezpieczeniem na gwarantowanych funduszach bankowych i limitami udzielania kredytów na daną branżę.
Mówiąc o finansowaniu podaży nie sposób pominąć ostatnich 10 lat historii: podobnie jak przy kredytowaniu popytu również i inwestorzy odczuli kryzys, który rozpoczął się w roku 2008. Banki wstrzymały akcje kredytowe i tylko nieliczne udzielały kredytów deweloperom czy inwestorom w branży budowlanej. W większości jednak branża ta była na „czarnej liście” banków i nie udzielano jej kredytowania.
Od kilku lat sytuacja ta uległa znacznemu polepszeniu. Banki odrobiły lekcję i wyciągnęły wnioski z historii, a kampanie kredytowe ruszyły na nowo. Jednakże należy zwrócić tu uwagę na limity jakie obowiązują w poszczególnych bankach na poszczególne branże (stale przez nas monitorowane) jak i udział własny, który jest w zakresie 10-30%, który w większości przeznaczany i zabezpieczany jest na obsługę kredytu oraz inwestycji w czasie trwania projektu.
Przy finansowaniu projektów nieruchomościowych należy zwrócić uwagę na wiele aspektów takich jak: biznes plan, operat, kosztorys inwestorski, Projekt budowlany, wkład własny, odpowiedni procent podpisanych umów deweloperskich w przedsprzedaży, jak również rodzaj inwestora i jego doświadczenie.
Finansowanie takich przedsięwzięć nieruchomościowych możemy znaleźć zarówno w bankach komercyjnych i spółdzielczych, które rządzą się swoimi prawami, jak również w prywatnych pożyczkach czy funduszach – głównie ze strefy euro, choć takie pożyczki, mimo niskich marż, są nadal odstraszające dla naszych rodzimych deweloperów ze względu na ryzyko kursowe.
Kredyty dla firm są zazwyczaj tematami całkowicie indywidualnymi zarówno ze względu na ogromną złożoność poszczególnych tematów jak również na indywidualny charakter.
Kredyty dla inwestorów to również rynek finansowania w zakresie zakupu nieruchomości komercyjnych, np. biurowców, hoteli, galerii działających skomercjalizowanych, ale też finansowania projektów budowlanych – począwszy od małych marketów, skali „Biedronek”, a skończywszy na biurowcach, hotelach, galeriach. Jest to temat całkowicie indywidualny, w którym możemy wyróżnić nie tylko finansowania bankowe i fundusze, ale też prywatnych inwestorów mających coraz większy udział w tym atrakcyjnym sektorze.
INWESTOWANIE W NIERUCHOMOŚCI (w ujęciu kredytowym oraz inwestycyjnym)
W co dzisiaj inwestują Polacy, co się rozwija i gdzie możemy szukać największych stóp zwrotu?
Inwestycje możemy podzielić ze względu na czas ich trwania oraz kwotę – porównując to do lokat bankowych długo i krótko terminowych. Wiadomo że inwestycje w nieruchomości są bezsprzeczną alternatywą dla nawet najlepiej oprocentowanej lokaty bankowej. Poniżej kilka przykładów:
W co dzisiaj inwestuje nasz „Jan Kowalski”?
Inwestowanie w nieruchomości można praktycznie rozpocząć już od kwoty ok. 30-50.000 PLN.
Jako lokaty krótkoterminowe: 6, 12, lub maksymalnie 24 miesiące stosujemy:
1. Zakupy grupowe od deweloperów w systemie 10/90 z upustem w przedsprzedaży, z możliwością cesji umowy. Stopa zwrotu zbycia samej cesji kilkanaście – kilkadziesiąt % lub w kolejnej fazie zakup i najem, dający zysk ok. 5-7% i traktowany jako lokata długoterminowa.
2. Drugim sposobem inwestowania, rozwijającym się bardzo dobrze są tzw. „flipy”, tj. zakup nieruchomości za cenę znacznie poniżej wartości rynkowej, następnie samodzielny remont i sprzedaż lokalu. To naprawdę działa i doskonale sprawdza się na polskim rynku. Zysk na mieszkaniu, wynosi średnio od 20 do 50.000 PLN, przy zaangażowaniu własnych środków na poziomie ok. 30-50.000 PLN, a pozostała kwota z kredytu. Roczny zysk z takich inwestycji jest na poziomie ok. 30-40%. Przy zaangażowaniu całej kwoty ze środków własnych, będzie to zysk w wysokości 10% rocznie.
Specjalnie Pod ten program uruchomiliśmy w ostatnim czasie produkt kredytowy, który nie posiada żadnych dodatkowych opłat, ubezpieczeń ani prowizji za wcześniejsza spłatę, a jedynie stałe oprocentowanie na poziomie 3.9% – przez dwa lata, z minimalnymi zabezpieczeniami.
Są to przykłady inwestycji krótkoterminowych 6, 12 lub maksymalnie 24 miesięczne.
Sztandarowym przykładem alternatywy dla lokaty długoterminowej jest naturalnie zakup nieruchomości pod wynajem lub zakup pokoju w aparthotelu – gdzie oferowane stopy zwrotu są na poziomie: 5-7 %.
Wszystkie te inwestycje są obsługiwane przez firmy do tego wyspecjalizowane, bez potrzeby osobistego angażowania się inwestora w obsługę. Współprcujemy z takimi firmami i układamy indywidualne plany finansowania oraz zabezpieczenie dla naszych inwestorów.
Mówiąc o układaniu planów finansowych dla inwestorów mam na myśli kompleksową obsługę dedykowanych projektów. Nasi eksperci wyszukują na rynku dogodne inwestycje długo i krótko terminowe, zabezpieczone na nieruchomościach dających konkretne zyski i przedstawiamy je inwestorom.
Poniżej kilka przykładów obsługiwanych projektów:
1. Inwestycja krótkoterminowa 12-24 miesiące, zabezpieczona na nieruchomości działającego hotelu w rozbudowie, o wartości 80 mln, do której poszukujemy inwestora na kwotę 20 mln. Dodatkowe zabezpieczenia to zabezpieczenie na udziałach, członek zarządu rekomendowany przez inwestora jak również nadzorca projektu do kontroli całości stopa zwrotu powyżej 10%.
2. Inwstycja krótkoterminowa – 12 miesięczna – na wykup wierzytelności wartych ok. 350 mln. Inwestycja na poziomie 80 mln. Stopa zwrotu: powyżej 10% + dodatkowy bonus, ze względu na złożoność inwestycji – udział w zyskach ze sprzedaży NIERUCHOMOŚCI Bedach zabezpieczeniem.
Są to inwestycje krótkoterminowe z ogromnym potencjałem dla naszych inwestorów.
Do inwestycji długo terminowych zaliczyłbym też (oprócz skomercjalizowanych nieruchomości takich jak hotele, biurowce itp.) możliwość zainwestowania w konsorcjum z bankiem na okres 10 lat lub finansowanie jednego z funduszy pożyczkowych, zabezpieczonych nieruchomościami.
Przy tej okazji chciałbym zainteresować naszych inwestorów możliwością stworzenia własnego funduszu pożyczkowego. Jest to obecnie bardzo atrakcyjna i ogromna nisza do zagospodarowania na polskim rynku, w którą warto jest zainwestować co najmniej z kilku powodów.
Po pierwsze: okazje inwestycyjne dostępne są dla bardzo wąskiej grupy osób i najczęściej na stosunkowo krótki czas, a zainteresowanie inwestorów jest bardzo duże. Dlatego ze strony potencjalnego inwestora potrzebne są szybkie decyzje i praktycznie natychmiastowa gotowość do sfinansowania takich okazji. Inwestorzy nieustannie poszukują alternatywnych źródeł szybkiego pozyskania pieniędzy. Dlatego prywatny fundusz pożyczkowy jest dla nich doskonałym rozwiązaniem.
Po drugie: są to bieżące potrzeby rynku, który mocno rozwija się w tym zakresie, co pokazuje naprawdę ogromny potencjał dla prywatnych organizacji, które będą w stanie tę dochodową niszę zagospodarować.
PODSUMOWANIE
Nie poruszyłem w ogóle tematów mówiących o podatkach, amortyzacji czy kosztach finansowania. Są to jednak tematy szczegółowo omawiane podczas osobistych konsultacji. Nasi prawnicy oraz doradcy podatkowi służą wsparciem i pomocą na każdym etapie inwestycji.
Finansowanie popytowe naszego „Jana kowalskiego” obsługiwane jest dziś zarówno przez banki komercyjne jak i spółdzielcze. Powoli włączają się też prywatne fundusze, jednak w tym sektorze rynek należy głównie do banków.
Kredytowanie części podażowej – naszych przedsiębiorców – jest zadaniem nieco bardziej skomplikowanym, niemniej również w pełni dostępnym. Kredyty udzielane są zarówno przez banki komercyjne, banki spółdzielcze jak i prywatnych inwestorów, którzy coraz lepiej radzą sobie na naszym rynku.
W ostatnim okresie widać wyraźnie, jak kapitał prywatny – łączący się często w grupy inwestorów – coraz częściej wypiera tradycyjne formy finansowania i cieszy się coraz większym zainteresowaniem.
W zakresie inwestycji jest jeszcze wiele do zrobienia, stąd też mówiłem o możliwościach tworzenia funduszy pożyczkowych, inwestycyjnych, grup inwestorskich. Potencjał jest tu bardzo duży. Wszystko zależy wyłącznie od naszej kreatywności 🙂
Grupa NDF oferuje kompleksowe usługi dla inwestorów poszukujących nieruchomości. W relacjach z naszymi partnerami biznesowymi zawsze dbamy o najwyższy poziom dyskrecji, kierując się żelazną zasadą: „pieniądz lubi ciszę”.
Serdecznie zapraszam do współpracy.