Home > Wydarzenia > Finansowanie nieruchomości w Polsce i Izraelu

Finansowanie nieruchomości w Polsce i Izraelu

W dniu 20 października 2016 w Warszawie Izba Handlowa Izrael Polska zorganizowała dla członków i sympatyków Izby spotkanie informacyjne poświęcone finansowaniu nieruchomości w Polsce i Izraelu

Prowadzącym spotkanie był Błażej Grabowski – Wiceprezes Zarządu anglojęzycznego miesięcznika gospodarczego „Polish Market”

Było to pierwsze spotkanie z cyklu porannych spotkań biznesowych, dla członków i sympatyków Izby, umożliwiające poznanie charakterystyki rynków gospodarczych obu państw. Debiutujące wydarzenie nosiło tytuł: ‚Metody finansowania na rynkach nieruchomości w Polsce i Izraelu – analiza porównawcza’.

W czwartkowym spotkaniu uczestniczyło 27 osób, zarówno członków Izby Handlowej Izrael – Polska, jak i osób spoza niej w charakterze gości.

W spotkaniu wzięły udział także – pani Ruth Cohen-Dar Zastępca Szefa Misji Ambasady Izraela w Polsce, oraz pani Shir Slutzky nowy Attache Handlowy Izraela w Polsce.

Informacje tematyczne wygłosiło dwóch prelegentów – Ryszard Kulczyk – Prezes Zarządu Grupy NDF oraz Avi Kamrat, licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami w Izraelu.

Moderator, Błażej Grabowski, Wiceprezes Zarządu Polish Market, przedstawił prelegentów i wygłosił następujące wprowadzenie tematyczne:

„Analizując sytuację na rynku nieruchomości w Europie trudno jest znaleźć dwa inne kraje o tak odmiennej sytuacji niż Polska i Izrael.

Najdroższe na rynku mieszkania w Europie są w Londynie i Paryżu, zaraz za nimi jest Tel Awiw ze średnią ceną 7 tys. euro za metr kwadratowy. Najtańsze mieszkania w stolicach europejskich są za to w Budapeszcie, Wilnie i w Warszawie – ok. 1,7 tys. euro za metr kwadratowy. W innych dużych miastach w Polsce jest jeszcze taniej, z kolei w Tel Awiwie cena za mieszkanie jest wyższa niż w stolicy. Ceny na rynku mieszkaniowym w Polsce w 2015 roku w odniesieniu do poprzedniego roku pozostały prawie bez zmian. W Izraelu zaś odnotowano jeden z najwyższych wzrostów cen – o 10,8 procent.

To, co łączy oba kraje to niedostatek dostępnych mieszkań w stosunku do potrzeb. W Europie najmniej mieszkań na 1000 mieszkańców jest w Izraelu – poniżej 300. Na drugim miejscu jest Polska z wynikiem 363 mieszkań na 1000 mieszkańców. Trzeba zaznaczyć, że wskaźnik ten obliczony dla całej Europy to 486,5 mieszkań. W Polsce jednak już średnia liczba nowo oddawanych mieszkań na tysiąc mieszkań jest już powyżej średniej europejskiej i wynosi 3,8 w porównaniu dla 3,2 dla Europy.

Bardzo ciekawa jest różnica w cenach nowych i starych mieszkań. W Polsce nowe mieszkania są droższe średnio o 17 procent, Natomiast w Izraelu (oraz w Rosji) ceny mieszkań starych są wyższe niż ceny nowo oddawanych.

Tak duże różnice wynikają z wielu przyczyn. W Izraelu najlepsze lokacje mieszkaniowe są już zajęte i bardzo trudno jest znaleźć mieszkanie w dobrej lokalizacji. Stąd też takim powodzeniem cieszą się mieszkania starsze, przeznaczone do remontu. W Polsce cały czas są miejsca pod nowe budynki i ciągle oddawane są nowe inwestycje.

Co ciekawe w obu krajach inwestowanie w nieruchomości cieszy się podobny zainteresowaniem, a stopa zwrotu z takiej inwestycji jest na podobnym poziomie i w Polsce i w Izraelu”

Informacja przygotowana na podstawie: Raportu Deloitte „Property Index. Overview of European Residential Markets”. Raport podsumowuje rynek nieruchomości największych miast w siedemnastu krajach Unii Europejskiej, Rosji oraz w Izraelu.

Prelegentem przedstawiającym metody finansowania w Polsce był Ryszard Kulczyk – ekonomista, licencjonowany pośrednik w obrocie nieruchomości od wielu lat zajmujący się pozyskiwaniem finansowania zarówno dla osób fizycznych, małych i średnich firm, jak i inwestorów indywidualnych czy instytucji jednocześnie zajmujący się również obrotem Nieruchomości komercyjnych i inwestycjami w ten rynek.

„Omawiane zagadnienia zostały przedstawione w ujęciu popytu, podaży jak również inwestycyjnym z uwzględnieniem ostatnich 10 lat, kierunków rozwoju, perspektyw oraz źródeł finansowania , a w przypadku inwestycji również średnich stóp zwrotów.

W części popytowej czyli finansowanie zakupu nieruchomości dla naszych odbiorców ostatecznych omówione zostało ostatnie 10 lat rynku począwszy od boom-u lat 2005-2008 aż do dnia dzisiejszego. Przedstawiony został wpływ rekomendacji „S” , „T” na kształt obecnego rynku i drogę jego rozwoju. Wniosek podsumowujący pierwszą cześć jest jeden- odbiorców końcowych nieruchomości nie brakuje a finansowanie jest dostępne głównie poprzez banki komercyjne ze znikomym udziałem banków spółdzielczych.

W części podażowej czyli finansowania inwestorów , deweloperów i przedsiębiorców omówiono również ostatnie 10-cio lecie rynku, zmiany jakie dokonały się w tym okresie, wpływ nowych ustaw na rozwój rynku tj. ustawa deweloperska, ustawa o ochronie konsumenta i jego funkcjonowanie. Omówione zostały aspekty na jakie należy zwrócić uwagę przy finansowaniu projektów nieruchomościowych. Podsumowując część podażową i jej finansowanie zwrócono uwagę na indywidualny charakter poszczególnych projektów oraz rozwój finansowania nie tylko poprzez banki komercyjne czy spółdzielcze, ale również fundusze inwestycyjne czy prywatnych inwestorów.

Ostatnia część została poświęcona inwestowaniu w NIERUCHOMOŚCI, co spotkało się z największym odzewem wśród zaproszonych gości. Inwestycje w nieruchomości są bezsprzeczną alternatywa do nawet najlepszych lokat bankowych co powoduje tak duże zainteresowanie inwestorów. Stopy zwrotu przy inwestycjach w nieruchomości zaczynają się od 5-7% a kończą na kilkunastu czy kilkudziesięciu w skali roku w zależności od programu oraz wielkości inwestycji. Przedstawiono możliwości i sposoby inwestowania w ten rynek opierając się na przykładach wskazano gdzie można szukać największych stóp zwrotu z podziałem na inwestycje krótko i długo terminowe jak i podziałem na kwoty inwestycji oraz źródła ich finansowania.

Zaprezentowano po kilka przykładów inwestycji dla osób fizycznych zaczynających się od kilkudziesięciu tysięcy złotych jak również przykłady projektów inwestycyjnych dla klientów instytucjonalnych, funduszy czy dużych inwestorów w różnych wariantach czasowych od kilkumiesięcznych do wieloletnich. Do inwestycji w NIERUCHOMOŚCI zaliczamy również biurowce, hotele jak również działki pod budowę obiektów komercyjnych oraz mieszkaniowych. Podsumowując trzecią cześć wystąpienia zwrócono uwagę na ogromny potencjał inwestycji w NIERUCHOMOŚCI w Polsce, jak również źródła jego finansowania. Tu finansowanie pochodzi również z banków, ale fundusze i kapitał prywatny łączący się w grupy inwestorów coraz częściej wypiera tradycyjne formy finansowania. W zakresie inwestycji jest jeszcze wiele do zrobienia a potencjał rynku bardzo duży.

Dziękując za uwagę prelegent zaprosił do zgłębiania wiedzy i współpracy na indywidualnych spotkaniach, pozostając do dyspozycji i służąc doświadczeniem i pomocą .”

Prelegentem przedstawiającym metody finansowania w Izraelu był Avi Kamrat, licencjonowany pośrednik obrotu nieruchomościami w Izraelu.

„W Izraelu, poza typowymi projektami deweloperskimi, istnieją dwa programy dla odnowy miast:

• 1. Projekt TAMA 38-1 – wzmocnienia budynków przeciwko trzęsieniu ziemi, oraz ich odnowienia
• 2. Projekt TAA 38-2 – odnowienie substancji miejskiej – wyewakuowanie, rozbiórka i budowa

W pierwszym przypadku budynek stojący dostaje zezwolenie na odbudowę, która pozwala na zwiększenie i dodanie parkingów, wind, unowocześnienie bryły budynku i wzmocnienie fundamentów.

W drugim przypadku cały budynek zostaje zburzony i usunięty, a na jego miejsce powstaje nowoczesny budynek

W obydwu przypadkach zapewnione jest finansowanie bankowe w 100%, a także inwestor otrzymuje zezwolenie na odnowienie lub budowę, o większej powierzchni. Ta różnica w uzyskanej powierzchni pozwala inwestorowi wypracować zysk, oraz daje możliwość:

• 1. Opłacić lokatorom wynajem mieszkań na 1,5 – 2 lata
• 2. Powiększenia mieszkań dla starych lokatorów o ok. 20%
• 3. Dodania tarasów i parkingów
• 4. Wykonanie nowoczesnego budynku
• 5. Sprzedaż dodatkowej powierzchni nowym lokatorom wielkości ok. 30-60% budynku,

Pozwala to inwestorowi na wykonanie budynku, pokrycie wszystkich wydatków i uzyskanie zysku z inwestycji na poziomie 15-30%.”

Po wystąpieniach obu prelegentów, uczestnicy spotkania zadawali pytania, a następnie przy pysznym bufecie Restauracji TEL AVIV kontynuowano dyskusje odnośnie wysłuchanych zagadnień.

Patrząc na pozytywne komentarze ze strony gości oraz wysoką frekwencję, można uznać spotkanie za bardzo udane. Liczymy, że przyszłe spotkania zostaną przyjęte z podobnym entuzjazmem, a liczba osób chętnych do wysłuchania opinii ekspertów na aktualne tematy, będzie tylko rosła.

Przewidujemy następne spotkanie w styczniu, a tematem będą zagadnienia związane z importem-eksportem pomiędzy naszymi krajami, w ujęciu niezbędnym dla przedsiębiorców zainteresowanych tego rodzaju działalnością.